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Reforma del local de la farmacia a cambio de alquiler: cuidado con las consecuencias fiscales.
Publicado el 3 de septiembre de 2026 · Rosendo Padrón Pérez, abogado (ICATF)
Es relativamente frecuente que, al alquilar un local para una farmacia, se llegue al siguiente acuerdo: el propietario concede unos meses sin alquiler o una renta reducida y, a cambio, el farmacéutico asume las obras de reforma del local.
Puede parecer una fórmula sencilla y ventajosa para ambas partes. Sin embargo, la forma en que se redacte este acuerdo puede tener consecuencias fiscales importantes, especialmente en Canarias por su posible incidencia en la Reserva para Inversiones en Canarias (RIC).
Cuando la reforma forma parte del alquiler
La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante V2645-25, de 23 de diciembre de 2025, ha analizado un supuesto en el que parte del alquiler se paga mediante las obras realizadas por el arrendatario.
Su conclusión tiene una consecuencia importante: si las obras constituyen una forma de pagar el alquiler, para el arrendatario no son una inversión propia, sino un alquiler pagado anticipadamente en especie.
Por tanto, el coste de esas obras se va llevando a gasto a medida que transcurre el contrato de arrendamiento.
No es lo mismo que reformar el local por cuenta propia
La situación cambia cuando el farmacéutico alquila un local y realiza la reforma por su cuenta, sin que las obras formen parte del precio pactado por el alquiler.
En ese caso, las inversiones realizadas en el local pueden contabilizarse como inmovilizado y amortizarse durante el período correspondiente, teniendo en cuenta la duración del contrato.
La diferencia puede parecer simplemente contable, pero en Canarias puede tener una consecuencia fiscal especialmente relevante.
Atención a la RIC
Algunos titulares de oficinas de farmacia utilizan las inversiones realizadas en sus locales para materializar la Reserva para Inversiones en Canarias.
Para ello es necesario, entre otros requisitos, que exista una inversión en un activo que cumpla las condiciones previstas en el artículo 27 de la Ley 19/1994.
Por eso, si la reforma se configura contractualmente como una forma de pagar el alquiler y no como una inversión del farmacéutico, puede quedar comprometida su utilización para materializar la RIC.
La cuestión merece especial atención cuando existen cantidades importantes de RIC pendientes de materializar. Una reforma de 60.000, 80.000 o 100.000 euros puede tener un tratamiento completamente distinto dependiendo de cómo se haya configurado el contrato.
También hay consecuencias en el IGIC
Existe además otro aspecto que suele pasar inadvertido.
Cuando el propietario concede una reducción o carencia del alquiler precisamente porque el farmacéutico realiza unas obras que finalmente quedan en beneficio del propietario, fiscalmente pueden existir dos operaciones:
- el propietario presta el servicio de arrendamiento;
- el farmacéutico realiza unas obras que constituyen parte del pago de ese arrendamiento.
Esto puede generar obligaciones de facturación e IGIC para ambas partes.
No ocurre lo mismo cuando el propietario concede simplemente unos meses de carencia como incentivo para contratar, sin exigir ninguna obra a cambio. En ese supuesto estamos ante una reducción del precio del alquiler.
Por tanto, nuevamente, lo que diga el contrato resulta determinante.
¿Y las retenciones del alquiler?
El hecho de que parte del alquiler se satisfaga mediante las obras tampoco debe hacer olvidar las obligaciones fiscales asociadas al arrendamiento.
Cuando resulte obligatorio practicar retención por el alquiler del local, deberá analizarse también la parte de la renta satisfecha en especie y el correspondiente ingreso a cuenta.
Es un aspecto que con frecuencia no se contempla cuando se negocian este tipo de contratos.
Qué recomendamos revisar antes de firmar
Antes de aceptar una carencia o una reducción del alquiler a cambio de asumir la reforma del local conviene determinar claramente:
- si las obras constituyen realmente parte del precio del alquiler;
- qué valor se atribuye a esas obras;
- cómo deben facturarse las operaciones;
- cuál será su tratamiento en IGIC y en las retenciones;
- si existe RIC pendiente de materializar;
- y qué ocurre con las obras si el contrato termina anticipadamente.
En determinados casos, puede resultar fiscalmente más conveniente pagar el alquiler normalmente y realizar la reforma como inversión propia de la farmacia, especialmente cuando se pretende utilizar esa inversión para materializar la RIC.
Antes de firmar, revise la cláusula
Una cláusula aparentemente sencilla —«el arrendatario realizará las obras a cambio de seis meses de carencia»— puede determinar posteriormente el tratamiento fiscal de una inversión de varias decenas de miles de euros.
En Padrón Asesores revisamos contratos de arrendamiento de oficinas de farmacia teniendo en cuenta tanto su fiscalidad general como las particularidades del Régimen Económico y Fiscal de Canarias. Si está negociando el alquiler o la reforma de un local para su farmacia, es preferible analizar estas cuestiones antes de firmar el contrato.
Este artículo tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico o fiscal. El tratamiento de cada operación depende de las circunstancias y de los términos concretos del contrato.